賃貸のこんな内容

自宅については、税負担を軽減するための特例が用意されており、事業用の不動産などと同じように課税されないよう考慮されています。それは、その不動産が居住用と認められれば、譲渡所得から21000万円を引いてから税額を計算することができます。
つまり、3000万円までは無税ということです。さらに、所有期間が10年超であれば、さらに税率が軽減されます。
また、相続で取得した自宅や一定条件を満たす自宅を売却して新しい家に買換えたときは、新しい家の取得代金分の譲渡所得はなかったものと承なされます。居住期間については、特に規定はありません。
しかし、仮住まいや、最初から一時的に住むつもりだった住宅などは、居住用財産としては認められません。基本的に、長期間住む予定であったものであれば、居住期間が1日であっても認められます。
居住用財産の条件は、次の通りです。１所有者が居住している家屋または家屋とその敷地（または借地権）であること２所有者が現在居住していない場合は、居住しなくなってから引続き所有者の扶養親族が居住していること３所有者が現在居住している家屋が自己所有でないこと４所有者や家族が現在居住していない場合は、住まなくなってから3年を経過する年の年末を超えていないこと。

間違えやすい点ですが、この居住の判定は、住民票の有無とは関係ありません。住民票がなくても、実際に住んでいることが証明できれば居住用と認められますが、住民票があっても実際に住んでいなければ居住用とは認められません。
ケース別にふると、次のようになります。家屋が滅失した場合は譲渡時に、家屋が火災、災害などでなくなってしまった場合は、家屋があるときと同じように居住用財産の特例が適用されることがあります。
店舗付き住宅のように自宅の一部を事業用として使用しているような併用住宅の場合は、居住用として使っている部分だけを居住用財産とします。土地については、家屋の居住用部分と事業用部分の床面積比で按分し、計算します。
なお、店舗用の比率が全体の10％以下の場合には、全部を居住用財産の特例の対象とすることができます。所有者が単身赴任している場合は所有者が転勤以前はその家屋に住んでいて、家族はそこに引続き住んでいる場合であれば、家族が住んでいる方の家屋は居住用と承なされます。
ただし、所有者が転勤先で住宅を購入して住んでいる場合は、そちらのほうが居住用と承なされ、家族の住んでいるほうは認められません。また、所有者が一度もその住宅に住んだことがない場合でも、家族が住んでいれば居住用とみなされることがあります。
例えば、家を建てている最中にご主人が転勤になって、完成後の家屋には奥さんと子供だけが住んでいたというような場合には居住用財産と認められます。複数の家を所有している場合は居住用財産は、複数は認められません。
生活の本拠となっているひとつが、居住用財産とされます。当然、別荘は居住用財産の特例を受けることができません。
ただし、離れのような同じ建てて住んでいる場合には、借地権も居住用財産となります。借家権と混同されがちですが、借家権は居住用財産ではありません。

売却する部分によって、居住用財産として認められるかどうかは違います。居住用財産は家屋、または家屋と土地であり、家屋部分があるかどうかが判定のポイントとなります。
したがって、家屋部分以外の土地の一部を売ったような場合には、居住用財産を売ったとはみなされません。借地権の場合は、借地に家を建て１家屋の建っていない庭や駐車場スペースなどの土地を譲渡した場合もともと家屋が存在しない部分の譲渡ですから、居住用財産の譲渡とは認められません。
２家屋が建っている部分の敷地全部を譲渡した場合、家屋が建っている状態で譲渡したときは、当然認められますが、家屋を取り壊して更地として土地だけを譲渡した場合も、居住用財産の譲渡として特例を受けられます。敷地内に建っている家屋に、生計を一つにする家族が住んでいる場合には、両方とも居住用財産として認められることがあります。
要は、その二つの建物が「一体として一つの機能を有する一構えの家屋」であることを証明できるか否かです。土地の空いている部分に家を移動（曳家）して、もともと家があった部分の土地を売る場合には、居住用の家屋は残っているわけですので、居住用財産を売ったことにはなりません。
４家屋の一部とその敷地を譲渡した場合家屋が譲渡された残りの部分がそのまま居住用家屋として使用可能かどうかで判断されます。例えば、玄関や台所、トイレなどがない住宅はありませんので、それらが譲渡によりなくなってしまえば、その住宅は家屋として使用できないということになります。
そのような場合には、居住用財産の譲渡として認められます。しかし、常識で考えて、残った家屋が十分使用可能であれば、居住用財産の譲渡としては認められません。
このようなケースでは、家屋の譲渡部分も非譲渡部分も取り壊して建直すケースが多いですが、居住用財産として認められるためには、取壊しの有無に関係なく、前述の条件を満たすことが必要になります。家屋を取り壊した場合は居住用の住宅を取り壊した場合でも、速やかに売却した場合には、その土地は居住用財産と承なされます。
譲渡の期限は、居住しなくなってから3年目の年末まで、かつ家屋を取り壊してから丸一年以内です。住まなくなった家屋を事業用に使用したら残った家屋を事務所や店舗などに使用しても、3年目の年末までに譲渡すれば居住用財産の譲渡と認められます。
ただし、家屋を取り壊して新たに建物を建てたり、駐車場として賃貸したりした場合は、その時点で居住用財産とは認められません。１特別控除が適用される場合とは自宅を売却するときに一番おなじみなのが、この3000万円特別控除です。

これは、居住用財産を売却したときには、譲渡所得から3000万円を差し引けるというものです。譲渡所得が3000万円以下であれば、税金はかかりません。
これは、自宅の所有期間に関係なく適用されます。ただし、これには条件があり、１居住用の家屋または家屋と敷地（または借地権）であること２居住の用に供さなくなってから3年を経過した日の属する年の12月22日までに譲渡する３前回この特例または居住用財産の買換えの特例を受けてから3年を経過していること。
居住用財産の3000万円特別控除となっています。また、敷地については借地権でも適用されますが、家屋については、借家権は適用されず、あくまでも自己所有の建物でなければなりません。
買主については制限があり、次のような場合は特例が適用されません。１買主が配偶者または直系親族（祖父母、親、子、孫など）である場合２売主の親族で生計を一にしているものおよび家屋が譲渡された後、売主とその家屋に居住をするもの（親族とは6親等の血族および3親等の姻族）３買主が内縁の夫または妻、またはその親族で生計を一にするもの４オーナー社長がその会社に売却する場合等４親族への売却でないこと土地だけでは居住用財産とは承なされませんので、土地だけを売る場合は対象外です。

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